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Yamila Zayat

RESOLUCIÓN NORMATIVA N° 1/2024

Fecha de publicación: 06-06-2017

Modificación, actualización o relación con otra norma:
Establece pautas de visación con el fin de unificar criterios y disminuir observaciones en los trabajos de agrimensura, las que complementarán las normas vigentes.

Modifica

ESTABLECER que las PAUTAS PARA LA VISACIÓN DE TRABAJOS DE AGRIMENSURA complementan las Resoluciones Normativas N° 1/2015, 3/2017, 4/2017, 5/2017, 6/2017, 7/2017, 10/2018,
12/2018, 13/2018 y 14/2018.

Establece pautas de visación con el fin de unificar criterios y disminuir observaciones en los trabajos de agrimensura, las que complementarán las normas vigentes.
Aprueba el documento “Pautas para la Visación de Trabajos de Agrimensura” (DGC-RN-1/24), con Anexo Único correspondiente.

11.3 PARCELAS SUPERPUESTAS U OCUPADAS POR TERCEROS

En los casos de superposición parcial de dominios u ocupaciones de o a terceros, los polígonos de superposición u ocupación, no son excluidos de los inmuebles resultantes.
Si la autoridad local (Municipio o Comuna) o competente (Secretaría de Agricultura) lo autoriza, pueden ser tratados como parcelas independientes a fin de sanear el título.

En los casos de superposiciones de dominio, la fracción superpuesta debe determinarse como polígono, pero no excluirse de las resultantes, salvo el caso que la autoridad competente (Municipio, Comuna o Secretaría de Agricultura) permita su tratamiento como parcelas independientes saneando de esta forma al menos uno de los títulos.

11.2 POLÍGONOS A EXCLUIR

En los trabajos de agrimensura solo se permiten polígonos a excluir de las parcelas resultantes en el caso que estén sujetos a expropiación, ocupados por dominio público o destinados al mismo. Dichos polígonos, deben incluirse en la mensura y en el balance de superficies entre título y mensura, y deben consignarse en la planilla de superficies con su identificación, superficie y destino: sujeto a expropiación, ocupado por calle pública, ocupado por río XX, destinado a ensanche de calle, destinado a dar continuidad vial u otros.

Los polígonos, cuando se excluyen de las resultantes, salen del tráfico inmobiliario y no pueden ser transferidos a terceros; su único destino posible será su inscripción en el Protocolo de Dominio Público.

11.1 POLÍGONOS DESTINADOS A PROLONGACIÓN O APERTURA DE CALLE PÚBLICA

En los casos de modificaciones parcelarias donde se deje un polígono destinado a calle pública para dar continuidad a la red vial existente o para apertura de una calle, siempre que las parcelas resultantes con frente a ese polígono no superen el número de 10 parcelas, se les da tratamiento de subdivisión simple, no como loteo, dejando dicho espacio como polígono destinado a prolongación o apertura de calle pública.

Existen casos en que, por pedido municipal o comunal, ante una mensura o una subdivisión pequeña, se solicita dejar un espacio destinado a dar continuidad a la red vial existente o la apertura de una calle. En casos de subdivisiones hasta 10 lotes con frente a ese polígono, que no se trata de emprendimiento de magnitud, se autoriza a procesarlos como subdivisión simple, haciendo que su tramitación sea más expeditiva.

10.6 PARCELAS INTERNAS

En fraccionamientos urbanos fuera de cualquier radio municipal o comunal, se admiten parcelas internas con acceso directo a la vía pública con frentes inferiores a los establecidos en la Ley 4146, siempre que la superficie de las mismas (excluido el espacio de acceso) sea igual a la superficie mínima prevista en la Ley de Loteos.
En estos casos, el frente sobre la vía pública no puede ser inferior a los 3 metros de ancho y la longitud total de la zona de acceso no puede superar los 50 metros.
No se admite parcelas destinadas a pasillos o pasos comunes para dar salida a una única parcela interna; en estos casos ese espacio destinado a la salida a la vía pública se integra a la parcela a la que sirve, salvo que, la parcela que da frente a la calle tenga su salida principal o secundaria por el pasillo, y así lo autorice la autoridad local.

Las parcelas internas son una realidad en gran parte del territorio, y en muchos casos se han aceptado exigiendo que el espacio de acceso a la parcela interna se ensanche sobre la vía pública para lograr el frente mínimo, situación que casi nunca se refleja en la materialización posterior. Esta práctica resulta inconveniente, por lo que se ha considerado adecuado aceptar en los casos de excepción que se presenten, sin que ello implique vulnerar el espíritu de la Ley 4146.

10.5 SERVIDUMBRE DE PASO EN INMUEBLES RURALES

En zonas rurales se admite que la totalidad del inmueble, siempre que el mismo sea apto para otro destino, esté afectada a servidumbre de paso sin necesidad de determinar el espacio concreto en el que se establece.

El artículo 2163 establece: “La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno”. Si bien lo más conveniente es establecer por donde se hará el paso, existen inmuebles rurales, particularmente en zonas de sierras, donde el paso muchas veces depende de factores topográficos y climáticos, por lo que, exigir que se haga siempre por un sector determinado puede impedir que se cumpla con el objetivo para el que se constituyó la servidumbre.

10.3 PARCELAS DESTINADAS A PASO O PASILLO COMÚN

Las parcelas destinadas exclusivamente a acceso a lotes internos deben ser pasillos o pasos comunes. En estos casos, donde no haya otro destino posible, no se permite afectarlas a servidumbre de paso en forma exclusiva.
Los pasos o pasillos comunes en fraccionamientos urbanos, no pueden exceder los 150 m de extensión ni tener una superficie superior a los 2.000 m2, su ancho mínimo será de 12 m y no pueden dar salida a más de 25 parcelas, sin perjuicio de que, los Municipios y Comunas, puedan establecer otros criterios, en cuyo caso, es de aplicación la normativa local.
Estas limitaciones no aplican a los espacios destinados a vías de circulación en Conjuntos Inmobiliarios, donde deben respetarse las dimensiones mínimas establecidas en la Ley 4146 o en la normativa municipal o comunal aplicable.

Las parcelas destinadas a pasos o pasillos comunes, particularmente cuando fueron utilizados para fraccionamientos (loteos) que se pretendían mantener con control de accesos han generado diversos problemas tanto a nivel registral como tributario y en el tráfico inmobiliario de los inmuebles vinculados, entre los cuales se puede mencionar:
1) Al inicio de la comercialización del desarrollo, la matrícula del paso o pasillo común está siendo objeto de constantes inscripciones y anotaciones, demorando la inscripción del resto de los inmuebles;
2) Los informes notariales para la transferencia del paso común, terminan siendo confusos con una gran cantidad de inscripciones y anotaciones;
3) La matrícula del pasillo común va creciendo con las sucesivas transferencias y anotaciones, haciendo en varios casos casi imposible su publicidad por la cantidad de fojas (hay casos de matrículas de más de 1.000 fojas);
4) En varios casos se ha detectado que no se transfirieron los derechos y acciones sobre el paso o pasillo común, obstaculizando la transferencia posterior;
5) Es común, particularmente en el interior de la Provincia, que los Municipios y Comunas integren el pasillo común a la red vial, sin regularizar la situación, quedando el pasillo como parcela privada en los Registros Oficiales;
6) Los adquirentes de las parcelas vinculadas, deber escriturar la cuota parte del pasillo, esto implica que, ante algún requerimiento, el Registro informará son propietarios de dos inmuebles, con lo cual pueden quedar excluidos de algunos beneficios, especialmente tributarios, que requieren ser propietario de una vivienda única (exenciones, subsidios, acceso a crédito oficiales, etc.);
7) Los organismos encargados de la provisión de servicios públicos lo hacen hasta la vía pública, corriendo por cuenta de los propietarios los gastos que implique llevarlos hasta sus parcelas.
Son muchos los problemas que justifican limitar el uso de esta figura, más aún, cuando utilizar la figura del Conjunto Inmobiliario resuelve de formas más práctica y sencilla la situación.
El plantear estas limitantes, no implican interferir en la autonomía local, ya que expresamente se deja establecidos que la competencia exclusiva de Municipios y Comunas sobre esta materia.

10.2 INMUEBLES SIN SALIDA A LA VÍA PÚBLICA

En los casos de mensuras de parcelas con título que no tienen salida a la vía pública, no es necesario indicar cómo se accede a la misma salvo la existencia de servidumbre.
Se debe registrar en afectaciones de la parcela como “sin salida a vía pública” o “salida indirecta a vía pública por…” a los fines de su publicidad.

A diferencia de los casos de mensura para posesión, cuando se trata de parcelas con títulos, no resulta necesario indicar como se accede a la misma. La parcela es preexistente y no se puede condicionar su tráfico inmobiliario a que indique como se accede a la misma.

10.1 PASILLOS Y PASOS COMUNES

En los casos de subdivisiones con pasillos comunes, pasos comunes o servidumbres de paso, no se exige que se trate de una Mensura y Subdivisión para División de Condominio. La salida indirecta a la vía pública puede ser para cualquier tipo de trabajo.

La Ley 10.454, en su artículo 20, establece: “… todas las parcelas y subparcelas que surjan de fraccionamientos deben tener salida a la vía pública ya sea de forma directa o indirecta”; es decir, no condiciona en ningún momento que la salida indirecta a vía publica se aplique exclusivamente a trabajos de Mensura y Subdivisión para División de Condominio, por lo que dicha opción es válida para cualquier tipo de trabajo.