Las parcelas destinadas exclusivamente a acceso a lotes internos deben ser pasillos o pasos comunes. En estos casos, donde no haya otro destino posible, no se permite afectarlas a servidumbre de paso en forma exclusiva.
Los pasos o pasillos comunes en fraccionamientos urbanos, no pueden exceder los 150 m de extensión ni tener una superficie superior a los 2.000 m2, su ancho mínimo será de 12 m y no pueden dar salida a más de 25 parcelas, sin perjuicio de que, los Municipios y Comunas, puedan establecer otros criterios, en cuyo caso, es de aplicación la normativa local.
Estas limitaciones no aplican a los espacios destinados a vías de circulación en Conjuntos Inmobiliarios, donde deben respetarse las dimensiones mínimas establecidas en la Ley 4146 o en la normativa municipal o comunal aplicable.
Las parcelas destinadas a pasos o pasillos comunes, particularmente cuando fueron utilizados para fraccionamientos (loteos) que se pretendían mantener con control de accesos han generado diversos problemas tanto a nivel registral como tributario y en el tráfico inmobiliario de los inmuebles vinculados, entre los cuales se puede mencionar:
1) Al inicio de la comercialización del desarrollo, la matrícula del paso o pasillo común está siendo objeto de constantes inscripciones y anotaciones, demorando la inscripción del resto de los inmuebles;
2) Los informes notariales para la transferencia del paso común, terminan siendo confusos con una gran cantidad de inscripciones y anotaciones;
3) La matrícula del pasillo común va creciendo con las sucesivas transferencias y anotaciones, haciendo en varios casos casi imposible su publicidad por la cantidad de fojas (hay casos de matrículas de más de 1.000 fojas);
4) En varios casos se ha detectado que no se transfirieron los derechos y acciones sobre el paso o pasillo común, obstaculizando la transferencia posterior;
5) Es común, particularmente en el interior de la Provincia, que los Municipios y Comunas integren el pasillo común a la red vial, sin regularizar la situación, quedando el pasillo como parcela privada en los Registros Oficiales;
6) Los adquirentes de las parcelas vinculadas, deber escriturar la cuota parte del pasillo, esto implica que, ante algún requerimiento, el Registro informará son propietarios de dos inmuebles, con lo cual pueden quedar excluidos de algunos beneficios, especialmente tributarios, que requieren ser propietario de una vivienda única (exenciones, subsidios, acceso a crédito oficiales, etc.);
7) Los organismos encargados de la provisión de servicios públicos lo hacen hasta la vía pública, corriendo por cuenta de los propietarios los gastos que implique llevarlos hasta sus parcelas.
Son muchos los problemas que justifican limitar el uso de esta figura, más aún, cuando utilizar la figura del Conjunto Inmobiliario resuelve de formas más práctica y sencilla la situación.
El plantear estas limitantes, no implican interferir en la autonomía local, ya que expresamente se deja establecidos que la competencia exclusiva de Municipios y Comunas sobre esta materia.
